Quelle est la différence entre LMNP classique et LMNP en résidence gérée ?
Le terme LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous est certainement familier, cet acronyme un peu obscur étant souvent cité comme un excellent placement immobilier. Mais saviez-vous que tous les investissements en LMNP ne se ressemblent pas ? Direct Immogéré fait le point sur les différentes versions de ce statut si prisé mais un peu particulier.
Quelles sont les différentes façons d’investir en LMNP ?
Tout d’abord, il faut savoir que le statut de LMNP n’est pas attribué à un bien, contrairement au Pinel ou autre Girardin. C’est vous, propriétaire-bailleur, qui vous déclarez comme Loueur en Meublé Non Professionnel. Le bien immobilier peut être neuf ou ancien, la seule obligation est de le louer meublé. On distingue trois façons de louer en statut LMNP :
– Le meublé classique, avec un bail de 1 an renouvelable.
– Le meublé touristique, qui se loue à la journée, à la semaine, pour une durée maximale de 90 jours.
– Le meublé en résidence gérée, avec un bail commercial de 9 ans renouvelable
Quelle différence de fiscalité en LMNP ?
La fiscalité est relativement similaire entre les trois cas de figures. Ils bénéficient tous trois du régime de l’amortissement, qui permet de générer des revenus locatifs sans augmenter ses impôts. Vous pouvez choisir entre l’amortissement en régime réel et le micro-Bic. Ce dernier, s’il est plus simple, est beaucoup moins intéressant que le régime réel puisqu’il applique un abattement forfaitaire de 50% des recettes.
A noter que l’investissement en résidence gérée permet également de profiter du dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu’à la fin 2022. Ce dispositif vous offre une réduction d’impôts sur 9 ans dans la limite de 33 000 € (pour un investissement maximal de 300 000€).
Autre avantage de la résidence gérée, vous pouvez récupérer la TVA si vous achetez le bien neuf et vous engagez à le conserver 20 ans. Un argument non négligeable quand on sait qu’elle représente 20% du prix d’achat. N’oublions pas les frais de notaire réduit dans le cas d’un achat dans le neuf.
Quelle différence de gestion en LMNP ?
Commençons par la gestion locative. En meublé touristique, vous changez de locataire plusieurs fois par mois, voire par semaine. En meublé classique, le turn over peut être assez fréquent, le bail étant limité à un an. En résidence gérée, votre locataire est le gestionnaire de la résidence et s’engage sur un bail de très longue durée, de 9 ans renouvelables.
A moins de confier le bien à une agence, la gestion locative est très chronophage pour la location touristique. Elle est inexistante en résidence gérée, le gestionnaire s’occupant de tout.
Pour la gestion administrative, l’écart se resserre entre les cas de figure. Si vous optez pour le régime réel – ce que Direct Immogéré vous conseille – vous ne pourrez pas faire l’économie d’un cabinet comptable. De plus, avec Direct Immogéré, vous pourrez profiter des tarifs préférentiels d’un expert-comptable reconnu, au fait de toutes les subtilités du statut de loueur en LMNP.
Quel investissement en LMNP choisir ?
La meilleure réponse est celle qui prend en compte votre profil et vos besoins.
Si vous souhaitez profiter de votre bien quelques semaines par an, le meublé touristique – communément appelé airbnb – est fait pour vous, sous réserve qu’il soit dans une ville ou une région attractive pour les touristes. Attention toutefois aux restrictions des mairies, qui ont de plus en plus tendance à limiter ce type de location.
Le meublé classique est particulièrement intéressant si vous souhaitez récupérer le bien à terme, pour loger un enfant par exemple. Il devra être situé dans un marché locatif dynamique pour éviter les carences locatives.
Ceux qui veulent préparer leur retraite et se constituer des revenus supplémentaires sans contrainte de gestion et sans risque de vacance locative choisiront naturellement la résidence gérée. Ils apprécieront également le caractère sociétal de leur investissement puisqu’il contribuera à développer le logement des seniors et des étudiants, encore insuffisant en France. Et avec Direct Immogéré, même le parcours d’achat se fera dans la sérénité.
