Investir en résidence seniors : Pour quel objectif patrimonial ? A quel prix ?
L’investissement en résidence seniors vous intéresse. Le principe de l’amortissement qui permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés vous séduit. Le fait de contribuer à développer un habitat adapté au maintien à domicile des seniors vous a convaincu de passer à l’acte, de devenir Loueur en Meublé Non Professionnel. Mais pour acheter quoi ? Quelle surface ? Quelle gamme ? Quel prix ? Si le conseiller Direct Immogéré est le mieux placé pour vous apporter une réponse personnalisée, en fonction de votre situation, essayons ici d’apporter quelques éléments d’appréciation.
Quel appartement acheter en résidence seniors ?
Les résidences seniors proposent généralement des appartements du studio au 3 pièces. Mais pour s’adapter aux besoins des résidents, elles sont composées pour majorité de 2 pièces, 80% d’entre eux habitant seuls. Venant souvent de logements plus grands, cette typologie est un bon compromis pour eux.
Par exemple, la nouvelle résidence seniors Les Girandières de Châlons-en-Champagne compte 30 % de studios, 60 % de 2 pièces et 10% de 3 pièces, ce dernier chiffre correspondant à peu près à la part de résidents en couple.
Quelle surface convient-elle le mieux à l’investissement en LMNP ? La réponse ne se trouve pas dans le marché locatif ou les revenus des potentiels locataires. La programmation des résidences résulte d’une étude approfondie du territoire, garante d’une occupation optimale des logements. Il faut poser la question autrement : quelle surface convient à mon objectif, à ma capacité d’épargner, aux revenus dont je veux disposer pour ma retraite ?
Prenons deux exemples :
- En investissant dans un studio d’une valeur de 150 0000 euros, mobilier inclus, avec un apport de 8500 euros pour les frais annexes, l’effort d’épargne mensuel sera de 296 euros* pendant 20 ans. La rente sera de 496 euros* par mois une fois le crédit remboursé. Avec le régime réel, la première remontée d’impôt sur les loyers devrait être… en 2054.
- En investissant dans un deux pièces d’une valeur de 250 0000 euros, mobilier inclus, avec un apport de 10 700 euros pour les frais annexes, l’effort d’épargne mensuel sera de 484 euros* pendant 20 ans. La rente sera de 838 euros* par mois une fois le crédit remboursé. Toujours en régime réel, la première remontée d’impôt sur les loyers devrait être en 2053.
Ces exemples, non contractuels et volontairement simplifiés, peuvent vous donner une idée du logement adapté à votre situation. Un conseiller Direct Immogéré pourra bien sûr vous établir une simulation personnalisée, beaucoup plus précise et détaillée.
Standard ou haut de gamme, comment choisir une résidence seniors ?
Entre une résidence Palazzo et une résidence Les Girandières, la qualité de construction est évidemment la même. Qu’est-ce qui change ? Les résidences Palazzo, plus haut de gamme, s’adressent à une clientèle plus aisée, qui souhaite davantage de prestations. La décoration sera plus soignée, les services plus nombreux. Bien sûr, l’adresse sera également plus prisée et donc le prix d’achat plus élevé. Vous l’aurez compris, les loyers seront eux aussi plus importants. Là encore, le choix de l’adresse ou du réseau de résidences dépend de vos objectifs et de votre capacité d’épargner.
LMNP: Faut-il investir dans deux petits ou un grand appartement?
Les investisseurs en loi Pinel vous répondront à l’unisson qu’il faut investir dans deux petites surfaces, qui se louent plus cher mais surtout pour mutualiser les risques de vacance locative. Les investisseurs en LMNP dans une résidence gérée vous diront que le LMNP n’est pas plafonné à 300 000 euros, n’entre pas dans le calcul des niches fiscales et qu’il n’y a pas de turn-over de locataires et de frais de mise en location à leur charge, leur locataire étant l’exploitant. Donc, pas de contrainte, moins de risque. Là encore, le choix de la surface dépend des objectifs patrimoniaux que vous vous êtes fixés et de votre capacité d’épargne mensuelle.
Certains détracteurs diront que beaucoup d’investisseurs en résidence seniors ont plusieurs appartements. C’est vrai. Ils ont tous commencé par un investissement. Et, convaincus que la formule est parfaite pour préparer leur retraite, ils ont recommencé.
*simulations non contractuelles n’ayant pas valeur d’offre commerciale, calculées avec un crédit sur 20 ans à 1,80% assurance incluse. Revalorisation hypothétique à 1% par an du loyer, des charges, et de la valeur du bien. Taxe foncière hypothétique de 150% d’un mois de loyer. Charges annuelles estimées à 160 euros. Différé de 24 mois (achat en VEFA), frais de garantie bancaire + frais de dossier estimés dans les simulations.
