Charges déductibles, revenus défiscalisés : comment fonctionne le régime réel en LMNP ?
Augmenter ses revenus sans augmenter le montant de ses impôts, vous avez du mal à y croire ? Si l’idée peut paraître contradictoire, surtout en France, il est tout à fait possible d’y parvenir grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel). En effet, en choisissant le régime réel, il vous est possible d’amortir le logement et de déduire certaines charges des revenus locatifs. Ainsi, les revenus issus de votre activité LMNP sont totalement ou en très grande partie défiscalisés ! Le mécanisme étant un petit peu technique, il n’est que rarement expliqué aux investisseurs. Mais chez Direct Immogéré, on aime bien que les choses soient claires donc nous allons entrer dans le détail.
Quel est le principe de l’amortissement sous statut LMNP ?
Pour pouvoir augmenter vos revenus sans augmenter votre imposition, il n’y a qu’une seule solution : investir dans l’immobilier locatif meublé sous le statut LMNP et opter pour le régime réel pour votre imposition. Ce régime est obligatoire si les revenus locatifs 72 600 € par an, mais, ce que beaucoup d’investisseurs ignorent, c’est qu’ils peuvent le choisir sur simple demande à leur Tribunal de Commerce, quel que soit le montant des revenus.
Grâce au régime réel, vous pouvez amortir jusqu’à 85 % de la valeur de votre bien immobilier sur une durée indicative de 30 ans. Néanmoins, dans la réalité, le calcul est plus détaillé. En effet, l’amortissement comptable correspond à la dépréciation de la valeur de votre bien dans le temps, et cette dépréciation est calculée différemment selon les éléments du bâti. (Attention, nous parlons d’une dépréciation comptable et non réelle. Car dans les faits, l’immobilier prend de la valeur avec le temps.)
Ainsi, vous pouvez amortir les composants de votre bien immobilier de la manière suivante :
- toiture : 10 % sur 25 ans.
- gros œuvre : 45 % sur 55 à 80 ans.
- installations électriques : 5 % sur 25 ans.
- aménagements intérieurs : 10 % sur 15 ans.
- aménagements extérieurs : 8 % sur 15 ans.
- installations électriques : 5 % sur 25 ans.
- étanchéité : 5 % sur 15 ans.
La valeur du terrain n’est pas amortissable. Les taux indiqués ci-dessus varient très légèrement si le bien immobilier est une maison ou un appartement, avec ou sans ascenseur.
Vous pouvez également amortir le mobilier de votre logement, s’il est acquis après le début d’activité en LMNP, ou renouvelé, à hauteur de 10 % :
- sur 10 ans pour le mobilier.
- sur 8 ans pour le matériel électrique.
- sur 5 ans pour l’électroménager.
- sur 6 ans pour la literie.
- sur 3 ans pour le matériel informatique.
Enfin, vous pouvez amortir les travaux que vous réalisez sur une période allant de 5 à 25 ans suivant la nature de ces travaux.
Les charges déductibles sous le statut LMNP en régime réel
Le régime réel sous statut LMNP permet de déduire certaines charges. Il n’existe pas de liste exhaustive de ces charges déductibles, mais elles doivent concerner des dépenses en lien direct avec votre activité LMNP. Vous devez par ailleurs conserver tous les justificatifs de ces dépenses. Les principales charges déductibles sont les suivantes :
- les intérêts d’emprunts et les frais de dossier.
- les frais de notaire, d’agence immobilière et de publicité.
- les dépenses d’entretien inférieures à 600 €.
- Les fournitures et matériels divers inférieurs à 500 €
- la taxe foncière, d’habitation, et la CFE (contribution foncière des entreprises).
- les différentes assurances.
- les charges de copropriété (sauf travaux).
- les frais de comptabilité.
Des revenus complémentaires sans imposition supplémentaire
L’amortissement de votre bien immobilier et les charges déductibles vous offrent ainsi des revenus complémentaires (les loyers) sans augmenter votre imposition. En effet, leur montant cumulé vient annuler comptablement tout ou partie des bénéfices générés par les loyers. Mais vous l’aurez compris, ce régime nécessite le recours à un expert-comptable. Bien sûr, Direct Immogéré peut vous présenter des cabinets partenaires, parfaitement au fait des subtilités du régime réel. Pas d’inquiétude, les honoraires de l’expert-comptable sont également déductibles de vos revenus locatifs.
Rassurez-vous. En investissant avec Direct Immogéré, seule l’explication du régime réel peut paraître compliquée. Tout le reste est simple.
1 – L’investissement en résidence gérée ne nécessite aucune gestion locative. C’est l’exploitant qui s’occupe de tout et vous verse les loyers régulièrement.
2 – Le métier de Direct Immogéré est de vous simplifier l’investissement en LMNP en vous proposant l’accompagnement d’un interlocuteur dédié et un parcours d’achat 100% digital.
3 – L’expert-comptable s’occupe de la gestion comptable et de la déclaration fiscale.
Alors, séduit par le statut LMNP en régime réel ? N’hésitez plus et contactez dès maintenant les équipes de Direct Immogéré et demandez votre simulation, simplement, sans engagement.
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