Comment expliquer l’investissement en résidence gérée à son banquier?
Cela ne vous a certainement pas échappé, les critères d’attribution des crédits immobiliers se sont durcis ces derniers mois. Pour rappel, il faut désormais respecter un taux d’endettement inférieur à 35% de vos revenus et si possible disposer d’un apport couvrant à minima les frais de notaire. Mais les données prises en compte peuvent différer selon les établissements. Une explication des spécificités de l’investissement en résidence seniors ou résidence étudiante peut vous aider dans vos « négociations » avec votre banquier, pour obtenir les meilleures conditions possibles… ou simplement son accord.
Quelle prise en compte des revenus locatifs dans le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est le ratio entre les charges du foyer et les revenus. Dans le cadre du financement d’un investissement locatif, toutes les banques intègrent les loyers générés par le bien concerné. Mais pas en totalité. En effet, elles prennent en compte le risque locatif (vacance, impayés…) et ne retiennent qu’une partie des revenus futurs dans le calcul de taux d’endettement. C’est là que vous devez insister sur la spécificité « résidence gérée » de votre investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Contrairement au statut LMNP en meublé classique, vous louez votre bien au gestionnaire de la résidence avec un bail commercial de 9 ans renouvelable. Le risque locatif limité peut donc conduire votre banquier à augmenter la part des loyers dans vos revenus globaux… Et ainsi réduire votre taux d’endettement.
Quel pourcentage d’apport personnel pour investir en résidence services?
Le temps où l’on pouvait emprunter à 110% du montant de l’investissement, couvrant le prix et les frais annexes, semble révolu. Aujourd’hui, vous avez besoin d’un apport pour investir, même s’il est minime. Que votre épargne soit limitée ou que vous ne souhaitiez pas l’utiliser en totalité pour investir, là encore, vous pouvez moduler le montant de votre apport. Dans leur grande majorité, les banques demandent qu’il soit de 10%, couvrant les droits de mutation ou frais de notaires. C’est une règle commune à l’immobilier neuf et à l’ancien, à l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Deux arguments peuvent être avancés si votre apport est limité.
Déjà, dans le cadre d’une résidence gérée, vous récupérez la TVA* si la résidence propose des services, si vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la résidence et à le conserver dans la durée. Certains promoteurs partenaires de Direct Immogéré avancent eux-mêmes la TVA pour que les acquéreurs n’aient pas à la financer. Cela veut dire que vous n’aurez à emprunter que le montant hors taxe du bien, ce qui fait mécaniquement baisser le montant de l’apport.
Deuxième argument : les frais de notaires sont beaucoup plus bas dans le neuf, 2 à 3% du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8% dans l’ancien. Si votre banquier demande que l’apport coïncide avec le montant des frais, il pourrait donc être réduit. Attention, ces arguments peuvent inciter votre banquier à revoir votre apport à la baisse dans son calcul mais ils n’aideront pas à négocier un taux d’intérêt plus faible. Au contraire, un apport important est toujours bienvenu pour obtenir la meilleure offre.
Que peut-on vraiment négocier avec son banquier?
En démontrant à votre banquier que l’investissement en LMNP dans une résidence gérée est peu risqué et, en plus, qu’il contribue au développement de logement adaptés aux seniors ou aux étudiants, vous vous présentez comme un client avisé. En lui expliquant le mécanisme de l’amortissement en régime réel, il verra un client prévoyant. Vous pourrez alors lui demander de faire un geste sur le taux, les frais de dossier, la gratuité d’un remboursement anticipé ou encore l’assurance de prêt. Et, si votre dossier est un peu « juste » et que c’est son accord que vous négociez, rappelez-lui qu’il peut déroger au plafonnement à 35% de taux d’endettement demandé par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) sur 20% de ses dossiers.
Sachez que nos conseillers sont aussi là pour vous aider dans votre recherche de financement. N’hésitez pas à les solliciter. Pourquoi ne pas commencer par une demande de simulation personnalisée ?
*Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.
