Lorsque l’on veut investir dans l’immobilier, on commence par s’intéresser aux dispositifs de défiscalisation. Ceux qui veulent la simplicité et la sécurité du neuf (pas de travaux, pas de surprises), se tourneront naturellement vers le Pinel et le LMNP. Soutenons la comparaison entre les deux investissements les plus plébiscités par les Français.
Deuxième placement préféré des Français après l’assurance-vie, l’investissement locatif est aussi l’un des plus fiables du marché. Son autre point fort ? Il offre une multitude de possibilités aux investisseurs, et pour couronner le tout, il s’accompagne de nombreux avantages fiscaux. Sur ce point, deux dispositifs sortent du lot : le Pinel et la location en meublé non-professionnel (LMNP).
Si tous les deux veulent permettre aux investisseurs de bénéficier de déductions fiscales tout en se constituant un patrimoine immobilier, l’un peut se révéler finalement plus avantageux que l’autre.
Dispositif Pinel : le plus connu
Depuis 2014, année de sa création par Sylvia Pinel, ministre du logement, le dispositif Pinel permet de louer un logement pendant une période donnée en échange d’une réduction fiscale.
Il s’applique aux logements neufs construits en zones tendues, où la demande locative est la plus forte. Il s’adresse à tous les contribuables qui achètent un bien neuf ou en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), à condition qu’il soit mis en location comme résidence principale dans les 12 mois après la remise des clés.
Avec la loi Pinel, vous pouvez notamment choisir la durée de l’investissement (6, 9 ou 12 ans) pour une réduction d’impôts assortie (12%, 18% ou 21%).
- Son avantage ? Une réduction significative d’impôts
- Son inconvénient ? Au terme du dispositif, les loyers vont contribuer à une augmentation du revenu imposable, donc à une hausse de l’impôt
Quid du "Super Pinel"?
Les avantages du Pinel vont être progressivement réduits. Pour inciter les promoteurs à appliquer une meilleure « qualité d’usage », le gouvernement planche sur la création d’un « super Pinel » ou « Pinel+ ».
Ce nouveau dispositif, qui conserve le principe du Pinel actuel, sera plus onéreux, les surfaces des logements concernés devant être plus grandes que les standards actuels.
Le statut LMNP : le plus avantageux
Vieux de plus de 70 ans, le statut Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est l’une des rares niches fiscales épargnées par les gouvernements successifs.
À la différence du Pinel, l’investissement en LMNP est fait pour être conservé. Il est donc l’investissement parfait pour ceux qui veulent assurer leur avenir, construire leur retraite et transmettre un patrimoine.
Pour être éligible, le bien doit être destiné à la location, ce qui inclut notamment ceux situés dans des résidences de services pour étudiants ou seniors.
Son fonctionnement est le suivant : Avec le statut de LMNP, les revenus générés sont imposés en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez ainsi appliquer le même principe d’amortissement et de déduction de charges que celui utilisé par les entreprises :
- Amortissement du bien et du mobilier
- Déduction des charges et des taxes
- Récupération de la TVA
Une belle liste d’avantages à laquelle s’ajoute la sécurité et l’absence de gestion d’un bail commercial de 9 ans renouvelables si vous investissez en résidence étudiante ou seniors.
- Son avantage : des revenus supplémentaires pas ou peu fiscalisés pendant toute la durée de détention du bien. Et, sans plafonnement, vous n’êtes pas limités dans le nombre de biens.
- Son inconvénient : S’il permet de maintenir une imposition égale tout en augmentant les revenus, il ne la fait pas baisser pendant quelques années comme la loi Pinel.
Pinel/LMNP : qui gagne ?
En valeur patrimoniale, les deux se valent. Si vous voulez avant tout faire baisser vos impôts, optez pour la loi Pinel. Mais lancez votre projet dès que vous aurez fini de lire cet article car le dispositif sera raboté fin 2022. Si vous voulez générer des revenus peu ou pas fiscalisés dans la durée (idéal en complément de retraite) optez définitivement pour le LMNP.
