Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, on peut acheter un logement en résidence classique pour louer nu ou en meublé, ou décider d’investir dans une résidence avec services, comme les résidences étudiantes ou seniors. Dans ce cas, le logement étant loué meublé, le propriétaire profite du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Comment fonctionne ce statut ? Quels avantages offre-t-il ? Zoom sur un moyen d’accroître son patrimoine sans augmenter ses impôts.
Le statut de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est indissociable des résidences de services. C’est ce qui fait tout leur intérêt. Investir en LMNP permet de profiter de nombreux avantages fiscaux tout en bénéficiant d’un patrimoine sur le long terme.
Quelles conditions pour devenir LMNP ?
Pour profiter du statut LMNP, vous devez acquérir un bien neuf ou ancien. Ce bien doit être proposé à la location meublée. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou la moitié de vos revenus globaux.
Passé ces conditions, le statut de LMNP est accessible à tous et peut être mis en place dès 50.000€ d’investissement. L’acquisition peut d’ailleurs se faire comptant ou à crédit, et la revente ou la transmission du bien sont très faciles, ce qui permet une valorisation patrimoniale sûre.
LMNP en résidence services : comment ça marche ?
Contrairement à la location meublée classique, le LMNP en résidence gérée ne nécessite aucune gestion puisque le bien est loué directement au gestionnaire de la résidence sous un bail commercial. Pour rappel, le bail commercial dure au minimum 9 ans et peut être renouvelé. Pour les résidences de services, sachez que le preneur de bail est l’unique locataire et doit au bailleur des loyers pendant toute la durée bail.
Autre bonne nouvelle : vous pouvez récupérer la TVA incluse dans le prix d’achat du bien à certaines conditions : avoir investi en VEFA (achat sur plan), avoir acheté un bien construit il y a moins de 5 ans dont vous êtes le premier acquéreur, ou avoir acheté dans une résidence proposant 3 des 4 services entre l’accueil, le service de petit-déjeuner, le linge de maison fourni ou le service de nettoyage.
L’amortissement : l’atout majeur du LMNP
Le principal avantage fiscal du statut de LMNP est l’amortissement qu’il est possible de faire sur le bien. Ainsi, le LMNP déclare ses loyers comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À partir de ce principe, tout se passe comme pour une petite entreprise, qui peut amortir la perte de valeur de ses investissements dans le temps (machines, véhicules…).
À une exception près : dans le cas du LMNP, vous amortissez un bien immobilier qui se valorise dans le temps ! Vous êtes doublement gagnant ! Vous pouvez ainsi amortir jusqu’à 90% de la valeur de votre bien sur une durée allant de 20 à 30 ans. L’amortissement prendra alors la forme d’une charge comptable pour le bailleur qui viendra réduire son imposition. En cas de déficit, les amortissements seront reportés sur les années suivantes. Vous pouvez également amortir le mobilier, déduire les taxes, les charges, les honoraires de comptable, les assurances…
En bref, avec l’amortissement, vos revenus locatifs deviennent non-imposables ou presque.
Le statut de LMNP n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant générer des revenus supplémentaires sans augmenter leurs impôts.
Ceux qui ne souhaitent pas se compliquer la vie avec la gestion des biens s’orienteront naturellement vers les résidences gérées qui, pour beaucoup, proposent également une assistance à la déclaration fiscale.
Vous êtes convaincu ? Le plus dur sera de choisir entre une résidence étudiante, dont les villes universitaires ont tant besoin, ou une résidence seniors, pour contribuer au « bien vieillir » de nos ainés.
